השורה התחתונה
אפשר להתקדם, בתנאי ששני הנושאים באדום ייסגרו בחוזה לפני תשלום ראשון.
משכנתא של המוכר לטובת בנק · חייבת להיות מסולקת מתוך כספי התמורה, עם מכתב כוונות מהבנק ותשלום ישיר אליו.
מרפסת סגורה בלי היתר (חשד) · השטח במודעה גדול בכ-8 מ״ר מהשטח בהיתר. צריך הצהרה של המוכר ושיפוי בחוזה.
הערת אזהרה ישנה לטובת קונה קודם · לפי המוכר זו עסקה שבוטלה. יש לקבל מסמכי ביטול ולמחוק לפני העברת כספים.
המחיר המבוקש · גבוה בכ-13% מהטווח של עסקאות דומות, לפי השטח בהיתר. יש כאן נקודה למשא ומתן.
בעלות · המוכר רשום כבעלים יחיד, בלי צווים ובלי עיקולים רשומים.
רישום וזכויות (נסח רישום)
נסח עדכני מלשכת רישום המקרקעין, שהמשרד הוציא ביום הבדיקה.
| רכיב | מה רשום | משמעות לקונה | סטטוס |
|---|---|---|---|
| בעלות | המוכר, 1/1 | אין צורך בחתימת שותפים נוספים | תקין |
| משכנתא | לטובת בנק (בדוי), דרגה ראשונה | יש לסלק מכספי העסקה, בתשלום ישיר לבנק | לטיפול בחוזה |
| הערת אזהרה | לטובת צד ג׳, משנת 2019 | לדרוש מסמכי ביטול ומחיקה לפני תשלום | לבירור |
| עיקולים / צווים | לא רשומים | לבדוק שוב בסמוך למועד החתימה | תקין |
| הצמדות | חניה מס׳ 12, מחסן לא רשום | המחסן שבמודעה אינו חלק מהדירה לפי הנסח | לבירור |
המוכר: עיקולים, חובות והוצאה לפועל
עיקול או חוב של המוכר יכולים לתקוע את רישום הדירה על שמכם גם אחרי ששילמתם. מכאן מתחילה הבדיקה.
- אין עיקולים רשומים בנסח על הזכויות בדירה
- המוכר חתם על הצהרה שאין נגדו תיקי הוצאה לפועל פתוחים, והתחייב להציג אישור עדכני
- יש לדרוש אישורי היעדר חובות לעירייה ולוועד הבית לפני המסירה
- התמורה תשולם בשלבים ותותנה ברישום הערת אזהרה לטובתכם
במשרד מטפלים גם בתיקי הוצאה לפועל וגבייה, ולכן יודעים איך נראה תיק שעלול לפגוע בעסקה ואיך מנסחים הגנה בחוזה.
היתרים וחריגות בנייה
שטח לפי ההיתר
84 מ״ר
נתון בדוי
שטח לפי המודעה
92 מ״ר
כולל מרפסת סגורה
פער
8 מ״ר
לבירור מול תיק הבניין
מרפסת שנסגרה בלי היתר יכולה להוביל לדרישת הריסה או קנס, ולפעמים גם לשמאות נמוכה אצל הבנק. אם לא מקבלים היתר, ההמלצה היא לתמחר את החריגה, לדרוש שיפוי בחוזה ולשקול הקטנה של המחיר.
תכנון וסביבה
| נושא | ממצא | השפעה |
|---|---|---|
| תכנית שחלה על המגרש | תכנית מתאר מקומית, ללא תוספת זכויות | ניטרלי |
| תכנית בהליך בסביבה | הרחבת רחוב סמוך (100 מ׳) | רעש זמני בזמן עבודות |
| התחדשות עירונית | אין מתחם מוכרז על הבניין | אין פוטנציאל מיידי |
מחיר ועסקאות דומות
בבדיקה המקצועית המשרד בוחר עסקאות דומות לפי שטח, קומה ומועד, ומחשב מחיר למ״ר. בדיקה חינמית מציגה ממוצעים בלבד.
| עסקה (בדויה) | מועד | חדרים | מ״ר | מחיר | ₪ למ״ר |
|---|---|---|---|---|---|
| אותו רחוב, קומה 2 | 03/2026 | 4 | 88 | ₪1,640,000 | ₪18,636 |
| רחוב סמוך, קומה 4 | 12/2025 | 4 | 90 | ₪1,700,000 | ₪18,889 |
| אותה שכונה, קומה 1 | 10/2025 | 4 | 85 | ₪1,560,000 | ₪18,353 |
לפי 84 מ״ר בהיתר ו-₪18,350–18,900 למ״ר מתקבל טווח של כ-₪1.54–1.59 מיליון. המחיר המבוקש, ₪1.79 מיליון, גבוה ממנו בכ-13%.
מה להכניס לחוזה
- סילוק המשכנתא מתוך התמורה, על סמך מכתב כוונות מהבנק
- מחיקת הערת האזהרה הישנה כתנאי לתשלום הראשון
- הצהרת מוכר על המרפסת, שיפוי מלא ואפשרות לעכב חלק מהתמורה
- הבהרה בכתב שהמחסן אינו כלול, או הסדרת רישומו
- אישורי היעדר חובות לעירייה ולוועד הבית לפני המסירה
את כל אלה המשרד מנסח ומנהל עבורכם בליווי משפטי מלא בעסקה.
עלויות נלוות, כמו מס רכישה, שכר טרחה, שמאות ותיווך, נבחנות לפי הנתונים האישיים של הקונה ביום העסקה.
מקורות
- רישום · נסח מלשכת רישום המקרקעין (טאבו), שהוזמן על ידי המשרד
- בנייה · תיק בניין בוועדה המקומית
- עסקאות · מידע נדל״ן של רשות המסים (nadlan.gov.il)
- תכנון · מנהל התכנון (מבא״ת / iplan) והרשות להתחדשות עירונית